Un presupuesto de reforma integral que solo indica un precio final, sin desglose, es la principal fuente de sorpresas durante la obra. Antes de firmar nada, conviene saber qué partidas debería incluir, qué margen de precio es razonable en Madrid y qué trámites hay que resolver antes de empezar.
Qué incluye realmente el presupuesto de una reforma integral
Un presupuesto cerrado de reforma integral debería recoger, partida por partida, cada gremio que interviene en la vivienda. Cuando falta ese desglose, es habitual que aparezcan costes adicionales a mitad de obra que nadie había previsto.
La diferencia entre un presupuesto fiable y uno optimista casi nunca está en el precio final, sino en cuántas partidas quedan fuera del papel.
- Demolición, retirada de tabiques y gestión de escombros
- Instalaciones: electricidad, fontanería, climatización y, si aplica, preinstalaciones para futuras mejoras energéticas
- Albañilería, tabiquería y redistribución de espacios
- Carpintería interior y exterior
- Revestimientos, pavimentos y pintura
- Equipamiento de cocina y baños
- Dirección técnica y trámites, cuando la obra los requiere
La cocina y el baño suelen concentrar buena parte del presupuesto, porque combinan instalaciones, alicatado y equipamiento. Si solo vas a intervenir en una de esas dos estancias, el precio de una reforma de cocina en Madrid sigue una lógica distinta a la de una reforma integral completa.
Cuánto cuesta una reforma integral en Madrid
El precio por metro cuadrado varía según las calidades, el estado de partida de la vivienda y la complejidad de la redistribución. De forma orientativa, en la Comunidad de Madrid los rangos más habituales son estos:
- Calidades básicas: entre 400 € y 600 €/m², con acabados funcionales
- Calidades medias: entre 600 € y 900 €/m², el tramo donde se sitúan la mayoría de reformas de vivienda habitual
- Calidades altas: entre 900 € y 1.200 €/m², con materiales de gama superior y, en ocasiones, domótica
Para un piso de 90 m², esa horquilla va desde poco más de 35.000 € hasta superar los 100.000 € según las calidades elegidas. La única forma de conocer el número real es pedir un estudio previo sobre la vivienda concreta.
El precio por metro cuadrado nunca cuenta toda la historia: dos presupuestos con el mismo €/m² pueden tener calidades, partidas y garantías muy distintas.
El IVA aplicable a tu reforma
No todas las reformas tributan igual. Cuando la vivienda tiene más de dos años, se destina a uso particular y el coste de los materiales no supera el 40 % de la base imponible, la ejecución de obra puede beneficiarse del IVA reducido del 10 % en lugar del 21 % general, según recoge la Agencia Tributaria.
Cuánto dura una reforma integral y de qué depende el plazo
Un piso de tamaño medio con distribución que se mantiene suele necesitar entre dos y tres meses de obra. Si hay cambios estructurales, nuevas bajantes o instalaciones generales que afectan a varias estancias, el plazo puede alargarse hasta cuatro o cinco meses.
Un plazo cerrado por escrito, con penalizaciones si no se cumple, es tan importante como el precio: define si la obra convive bien con tu vida diaria o se convierte en un problema.
Elegir el momento adecuado para reformar también afecta al plazo, porque algunos meses del año concentran más demanda de gremios en Madrid.
Si vas a seguir viviendo en la vivienda mientras dura la obra, o vas a mudarte temporalmente, conviene planificarlo con antelación: aquí tienes algunas claves sobre cómo organizar la convivencia durante una reforma.
Licencia o declaración responsable: quién tramita cada trámite
Desde la reforma de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, la mayoría de reformas de vivienda se tramitan mediante declaración responsable, y solo las obras que requieren un proyecto técnico visado necesitan licencia urbanística. La normativa marca un plazo máximo de tres meses para resolver una solicitud de licencia, aunque el tiempo real depende de cada ayuntamiento.
Cuando la reforma modifica la estructura o la configuración arquitectónica de la vivienda, el Código Técnico de la Edificación se aplica también a las intervenciones sobre edificios existentes, según confirma codigotecnico.org, y el proyecto suele necesitar el visado colegial de un arquitecto.
La responsabilidad de presentar y obtener la licencia o la declaración responsable recae en el promotor de la obra, aunque lo habitual es que la empresa de reformas gestione toda la documentación técnica. Puedes profundizar en cada trámite en qué permisos necesitas para una reforma en Madrid.
Un proyecto real de reforma integral en Rivas Vaciamadrid
Ver un proyecto ejecutado ayuda más que cualquier rango de precios. En este proyecto de reforma integral en Rivas Vaciamadrid puedes ver el antes y el después de una vivienda completa, con el mismo tipo de partidas descritas en este artículo: instalaciones, distribución, acabados y equipamiento.
Preguntas Frecuentes sobre presupuesto de una reforma integral
¿Cuánto cuesta una reforma integral de un piso de 90 m² en Madrid?
De forma orientativa, entre 36.000 € y 80.000 € según las calidades elegidas, tomando como referencia un rango de 400 € a 900 €/m² para acabados básicos y medios. Las calidades altas pueden superar esa cifra. El importe exacto depende del estado de partida de la vivienda y de si es necesario redistribuir espacios.
¿Qué partidas incluye un presupuesto cerrado?
Un presupuesto cerrado de reforma integral debería recoger demolición y retirada de escombros, instalaciones de electricidad, fontanería y climatización, albañilería y tabiquería, carpintería, revestimientos y pintura, y el equipamiento de cocina y baños. También debería indicar si incluye dirección técnica y gestión de trámites.
¿Cuánto dura una reforma integral?
Entre dos y tres meses para un piso de tamaño medio sin cambios estructurales importantes. Si hay modificaciones en la distribución, nuevas instalaciones generales o afecta a varias estancias a la vez, el plazo puede llegar a los cuatro o cinco meses.
¿Quién tramita la licencia o la declaración responsable?
La responsabilidad formal recae en el promotor de la obra, pero en la práctica la empresa de reformas suele preparar y presentar la documentación técnica. Según la normativa vigente en la Comunidad de Madrid, la mayoría de reformas de vivienda se resuelven mediante declaración responsable, y solo las obras que requieren proyecto técnico visado necesitan licencia urbanística.
¿Qué no suele incluir un presupuesto y conviene preguntar?
El mobiliario no fijo, los electrodomésticos si no se han pactado expresamente, las tasas municipales de la licencia o declaración responsable y los imprevistos que puedan surgir al abrir tabiques o suelos en viviendas antiguas. Preguntarlo antes de firmar evita sorpresas durante la obra.
Un presupuesto claro, con partidas desglosadas y plazos por escrito, es la mejor forma de empezar una reforma sin sorpresas. Como empresa de reformas integrales en Madrid, en Waris hacemos un estudio previo gratuito y sin compromiso antes de cerrar cualquier reforma integral en Madrid. Solicita tu presupuesto sin compromiso y te visitamos en tu vivienda en Rivas, Arganda o cualquier punto de Madrid.
