Licencias y Permisos para reformas en la Comunidad de Madrid según OLDRUAM
Reformar tu vivienda en Madrid es una inversión importante que requiere mucho más que un buen presupuesto y materiales de calidad. La obtención de los permisos y licencias correctos es fundamental para evitar problemas legales, multas económicas y la posible paralización de las obras.
En esta guía completa y actualizada a 2025, te explicamos paso a paso todo lo que necesitas saber sobre las licencias urbanísticas, declaraciones responsables, tasas municipales y el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) que debes pagar en la Comunidad de Madrid.
Marco Normativo Actual: La OLDRUAM
Desde junio de 2022, todas las reformas en Madrid se rigen por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM). Esta normativa unifica los procedimientos que antes estaban dispersos en diferentes ordenanzas, simplificando significativamente los trámites.
La OLDRUAM establece tres categorías principales de intervención municipal para las reformas:
- Actuaciones no sujetas a intervención: Pequeñas reparaciones y mantenimiento
- Declaración responsable urbanística: Reformas de envergadura media
- Licencia urbanística: Obras mayores que requieren proyecto técnico
¿Cuándo NO Necesitas Ningún Permiso?
Según la OLDRUAM, existen reformas que no requieren ningún tipo de permiso o comunicación al Ayuntamiento. Estas incluyen:
- Pintura interior y exterior de la vivienda
- Reparación de instalaciones existentes sin cambios significativos
- Pequeños trabajos de carpintería como cambio de tiradores o bisagras
- Instalación de elementos de mobiliario empotrado sin obras
- Trabajos de jardinería en patios privados
- Reparaciones menores de fontanería sin modificar trazados
Declaración Responsable: El Trámite Más Común
La declaración responsable urbanística es el procedimiento más utilizado para reformas de viviendas en Madrid. Permite iniciar las obras inmediatamente tras su presentación, sin esperar autorización previa del Ayuntamiento.
¿Qué Reformas Requieren Declaración Responsable?
Según el Anexo II de la OLDRUAM, necesitarás declaración responsable para:
- Cambios de distribución interior sin afectar estructura
- Reformas integrales de vivienda sin modificar fachada
- Instalación de nuevos baños o cocinas
- Cambios de revestimientos y pavimentos
- Instalación de aire acondicionado en fachada
- Cerramientos de terrazas según normativa
- Instalación de ascensores en viviendas unifamiliares
Documentación Necesaria para la Declaración Responsable
| Documento | Descripción |
|---|---|
| Formulario oficial | Disponible en la sede electrónica del Ayuntamiento |
| Memoria descriptiva | Detalle de las obras a realizar |
| Planos | Estado actual y estado reformado |
| Presupuesto | Para el cálculo del ICIO |
| Justificante del ICIO | Pago del 3,75% del presupuesto |
Licencias Urbanísticas: Para Reformas Mayores
Las licencias urbanísticas son obligatorias para reformas que afecten elementos estructurales, modifiquen fachadas o impliquen construcciones nuevas. Su tramitación requiere más tiempo pero ofrece mayor seguridad jurídica.
¿Cuándo Necesitas Licencia Urbanística?
Según el Anexo I de la OLDRUAM, requieren licencia:
- Obras de nueva planta o demolición
- Modificaciones de fachada o elementos visibles desde la vía pública
- Cambios de uso del inmueble
- Ampliaciones que aumenten superficie construida
- Reformas en edificios protegidos
- Instalaciones que afecten a estructura
- Obras en zonas comunes de edificios
Documentación para Licencia Urbanística
Para solicitar una licencia urbanística necesitarás:
- Proyecto técnico completo firmado por arquitecto o aparejador
- Proyecto visado por el colegio profesional correspondiente
- Estudio de seguridad y salud
- Autoliquidación de tasas municipales
- Certificado de viabilidad urbanística
- Declaración de conformidad con la normativa
Costes Reales: ICIO y Tasas Municipales
El coste de los permisos puede representar entre un 4% y 6% del presupuesto total de tu reforma. Es fundamental conocer estos gastos para planificar correctamente tu inversión.
ICIO: El Impuesto Principal
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es el tributo más significativo. En Madrid:
- 3,75% para obras iniciadas desde el 1 de enero de 2024
- 4% para obras iniciadas antes del 1 de enero de 2024
Base imponible: Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra
Otras Tasas Municipales
| Concepto | Importe Orientativo |
|---|---|
| Tasa Servicios Urbanísticos | 50€ – 200€ (obra menor) 500€ – 1.000€ (obra mayor) |
| Ocupación vía pública | Variable según m² y días |
| Visado colegial | 0,5% – 1% del PEM |
Procedimiento Paso a Paso
El éxito de tu reforma comienza con una correcta tramitación de permisos. Te explicamos el procedimiento completo:
1. Consulta Previa
Antes de iniciar cualquier trámite, es recomendable solicitar una consulta urbanística al Ayuntamiento. Este servicio gratuito te confirmará qué tipo de permiso necesitas y los requisitos específicos.
2. Preparación de Documentación
Reúne toda la documentación necesaria. Un expediente completo desde el primer día acelera significativamente la tramitación.
3. Presentación Telemática
Todos los trámites se realizan a través de la sede electrónica del Ayuntamiento usando el sistema SLIM (Sistema de Licencias Municipales). Necesitarás certificado digital o cl@ve PIN.
4. Pago de Tasas
El pago del ICIO y tasas municipales es previo a la presentación de la documentación. Sin justificante de pago no se admite el expediente.
5. Seguimiento del Expediente
Una vez presentado, puedes seguir el estado de tu expediente online. Los plazos son:
- Declaración responsable: Efectos inmediatos
- Licencia urbanística: Máximo 2 meses
Casos Especiales y Situaciones Complejas
Reformas en Edificios Protegidos
Si tu vivienda está en un edificio catalogado o en zona de protección patrimonial, necesitarás autorización adicional de la Comisión de Patrimonio. Este proceso puede alargarse varios meses.
Reformas que Afectan a la Comunidad
Cualquier reforma que afecte elementos comunes (fachadas, estructura, instalaciones generales) requiere acuerdo de la junta de propietarios antes de solicitar permisos.
Viviendas en Alquiler
Si eres inquilino, necesitas autorización expresa del propietario para cualquier reforma, además de los permisos municipales correspondientes.
- Infracciones leves: 600€ – 6.000€
- Infracciones graves: 6.001€ – 60.000€
- Infracciones muy graves: 60.001€ – 600.000€
- Paralización inmediata de las obras
- Demolición si no es legalizable
Reformas Sostenibles: Bonificaciones del ICIO
El Ayuntamiento de Madrid incentiva las reformas sostenibles con importantes bonificaciones en el ICIO:
- 95% de bonificación para instalación de paneles solares
- 50% de bonificación para reformas de eficiencia energética
- Exenciones para adaptación de accesibilidad
- Bonificaciones especiales para rehabilitación de edificios históricos
Estas bonificaciones debes solicitarlas en el momento de la autoliquidación del ICIO, presentando la documentación que acredite el cumplimiento de requisitos.
Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU)
Las ECU son empresas privadas autorizadas por el Ayuntamiento para tramitar ciertos permisos urbanísticos. Sus ventajas:
- Mayor rapidez en la tramitación
- Asesoramiento personalizado durante todo el proceso
- Gestión integral de documentación
- Reducción de errores y retrasos
El coste de una ECU suele ser similar a las tasas municipales, pero la agilidad puede compensar ampliamente la inversión, especialmente en reformas con plazos ajustados.
Consejos Prácticos de Waris Reformas
Como empresa especializada en reformas integrales en Madrid, en Waris Reformas te recomendamos:
- Planifica los permisos antes que nada: Los trámites pueden tardar semanas
- Presupuesta un 5-6% extra para tasas y permisos
- Consulta siempre con profesionales: Un error puede costar muy caro
- Guarda toda la documentación: La tendrás años después
- No inicies obras sin permisos: Las multas no compensan
En nuestra experiencia con reformas en viviendas familiares, la correcta tramitación inicial evita el 90% de los problemas posteriores.
Preguntas Frecuentes sobre Licencias de Reforma
¿Necesitas ayuda con los permisos de tu reforma?
En Waris Reformas nos encargamos de toda la tramitación de permisos y licencias. Contacta con nosotros y te asesoraremos sin compromiso sobre tu proyecto de reforma.
📞 Teléfono: +34-910-100-444
📧 Email: comercial@waris.es
📍 Dirección: C/ Joaquín Sorolla 56, Rivas Vaciamadrid (Madrid)
